戴德梁行解析：写字楼、商业地产的转型与升级 资产证券化爆发式增长

　　2017年前三季度整体写字楼成交量同比下滑53%，供应几乎为零；反观租赁市场，新增供应量创历史新高，2017年前三季度写字楼新增供应面积达136万平方米，高于去年全年23.6%，甲级写字楼存量超过1000万平方米。

　　电商的发展促使商家寻求转型与升级，在以数据为驱动，通过新科技发展和用户体验升级，来改造零售业形态的“新零售”形势下，上海商业市场正面临着一场变革，网红、跨界、IP潮流正成为商业市场的新出口。

　　2017年1月至9月，资产证券化产品今年共计发行18单，发行金额达417亿元，与去年同期相比，增长超过300%，涨幅迅猛。

　　2017年9月26日，全球领先的房地产服务商戴德梁行在上海举行第三季度媒体发布会，就2017年第三季度的写字楼市场、商业地产、房地产资产证券化等方面发布最新的数据报告以及解读。

　　写字楼市场：核心商务区 升级改造再出发

　　根据戴德梁行写字楼部报告显示，2017年前三季度，上海整体写字楼供应量屈指可数，成交量同比下滑53%。其中，闵行区以约27万平方米的成交面积位居上海前三季度写字楼成交面积的榜首，占整体交易量的36.5%。此外，交易表现较好的还有杨浦、长宁、静安、浦东新区。同时，报告中还提出，自今年对商办市场整顿以来，散售型交易疲软，大宗交易占比同比去年提升10个百分点，对于区域的选择，买家更青睐具有发展潜力的板块，如闵行区“七宝宝龙广场”、大虹桥板块“虹桥绿谷广场”、大宁板块“绿地星光耀广场”、浦东世博板块“环球都会广场”等都有大宗成交，买家仍以金融基金类为主。

　　反观租赁市场，新增供应量创历史新高，2017年前三季度上海写字楼新增供应面积达136万平方米，高于去年全年23.6%，甲级写字楼存量超过1000万平方米，其中核心商务区存量666.80万平方米，新兴商务区存量336.02万平方米。值得注意的是，新兴商务区租赁型写字楼交易量尤为突出，2017年前三季度的成交面积达54万平方米，是核心商务区的1.6倍，其中金融、生产制造业合计占比达5成，鉴于互联网+行业的快速发展，电子科技类企业的需求也增长较快。

　　未来供应（2017年第四季度到2018年）新兴区仍是供应主战场，其中浦东前滩世博和徐汇滨江板块集中供应量较大，徐汇滨江供应53.37万平方米，浦东前滩世博供应47.51万平方米，占整体规模的比重分别为25%、22%。戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，未来总体供应量大，租户有更多选择性，竞争变得更为激烈，逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对客户吸引力加大，核心商务区面临相对高租金及空置上升双重压力。

　　从当天发布的报告中可以看出，核心商务区的写字楼竞争压力加大。以人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇为首的核心区的整体空置率同比2016年都有所提升，其中超过10年楼龄的写字楼正面临客户流失的现象。随着新兴商务区的逐渐成熟，越来越多的企业择址在交通方便以及有租金吸引力的新兴商务区办公，比如，美敦力在前滩世贸中心租赁15,000平方米，飞利浦搬迁至市北智汇园等。

　　核心商务区配套完善成熟、客户有一定黏性、但开发时间较早的核心区楼龄较长物业同时也面临物业设施陈旧、功能与发展形势不匹配、运管管理难跟上需求等问题。基于此，核心商务区的写字楼如何提升自身的竞争力与新兴商务区抗衡？沈洁认为，一些楼龄长的物业可进行升级改造，使其重新焕发活力，赢得客户。戴德梁行写字楼部就曾参与多起物业升级改造个案，根据项目所在地段位置，项目软硬件设施进行全面评估，结合客户需求制定整改方案,协助客户完成升级改造。比如，今年刚改造完成的“嘉宁国际”，除了改造已有的公共区域及硬件设备外，还新增PM2.5过滤系统、特斯拉充电桩等设备，租金及客户品质明显提升。目前，已经有越来越多楼龄较长的写字楼升级改造，如“世界贸易大厦”正在火热的改造中，从外立面到公共区域再到标准层等全面升级，焕然一新的“世界贸易大厦”即将在年底呈现。事实已证明，楼宇升级改造确保物业价值，大部分经过改造的写字楼出租率保持在高位。未来，核心商务区将会有更多存量物业加入到升级改造中，在提升资产价值的同时，也会使城市形象变得更美好。

　　商业地产：“新零售”浪潮下的商业新发现

　　电商的发展促使商家寻求转型与升级，在以数据为驱动，通过新科技发展和用户体验升级，来改造零售业形态的“新零售”形势下，上海商业市场正面临着一场变革，网红、跨界、IP潮流正成为商业市场的新出口。

　　戴德梁行华东区发布2017年第三季度上海商业地产报告显示，2017年上海以南京西路、南京东路、陆家嘴、淮海中路、徐家汇为代表的几大核心商圈整体租金较平稳；2017年1月至8月主要商业项目新开总量超70万平方米，值得注意的是，新入市的商业项目中，有很大一部分比例位于外环外，这些远离上海市中心的商业综合体，根据周围居民特征定位商业主题，在基础业态上提升消费体验感，来补足业态功能，如嘉定日月光中心、吴泾宝龙广场等，意味上海的商业格局将继续外拓，商业外围化趋势也将愈加明显。而市中心如兴业太古汇、长宁来福士广场等，更多的是以引入特色品牌切入市场，多家为首入上海或区域品牌，为消费者提供独特、新鲜、有品质的品牌。

　　戴德梁行高级董事、华东区商业地产部主管饶伟刚认为，随着电商环境的成熟，商业中心也开始转型，不再单纯是提供买卖商品服务的场所，人们去那里聚会用餐、休闲娱乐、亲子互动，乃至“溜孩子”，体验各种新生事物催生的“冲动消费”。所以，2017年更受关注的品牌主要为：像Lady M、喜茶、鲍师傅等具有网红属性的轻餐饮类；树德生活馆（原创生活用品）、盒马鲜生等提供独特产品以及全新消费体验的零售类；亲子互动、主题式运动项目、具有高端设备的运动类；这类品牌的出现，能吸引大批粉丝并为商业项目提供大流量。

　　在新零售的催生下，未来商业中心转型已是刻不容缓，戴德梁行华东区商业地产部的报告中提及，未来上海的商业中心会呈现如下几大新趋势：

　　全新的体验升级。同一个品牌会呈现多样化的形式，更多的品牌、业态会借助科技应用，如无人便利店等；老牌的商业体，会出现大批量的翻新、业态调整，如第一百货，东方商厦南东店等。通过场景的升级与最新技术的应用打造全新的体验式消费。

　　大数据+移动支付已在风口。2017年上半年，支付宝与财付通两大移动交易巨头，交易规模市场份额占到移动支付领域的九成；而银联等与商业的结合，可通过消费者、品牌、营销、竞品的管理，由数据系统与支付系统的数据来更多的了解消费者、提升吸客力并有所针对性地增强服务。

　　年轻潮流将成风向标。IP主题店、艺术文化类生态群、电竞类等业态越来越深受年轻消费群体的追捧，而在这些业态也正不断成为各大购物中心吸引客流的营销利器。

　　跨界复合型业态。摆花街除了卖花，还有餐饮；方所书店，却拥有咖啡和时装店；Chanel开启了咖啡店、无印良品开启了餐厅，各大品牌纷纷将餐饮作为业态跨界的首选，吸纳更多的人流。

　　房地产资产证券化：存量时代来临 资产证券化爆发式增长

　　戴德梁行华东区估价及顾问服务部在第三季度媒体发布会现场针对中国房地产资产证券化做了全面的解析，报告中总结了目前市场的三个观点。

　　应存量时代轻资产化需要，房地产ABS产品发行规模涨幅迅猛。2017年1月至9月，资产证券化产品今年共计发行18单，发行金额达417亿元，与去年同期相比，增长约300%，涨幅迅猛。今年前三季度迅猛发展主要得益于超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿。商业地产抵押贷款（CMBS）和类REITs产品为盘活存量商业地产起到了积极有效的作用。

　　今年资金面收紧，发行利率走高。受债券市场利率持续震荡走高的影响，2017年前三季度资产证券化产品的发行利率也随之上行。

　　租赁住宅REITs前景明朗蓄势待发。在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策鼓励的方向。

　　中国REITs联盟理事、戴德梁行董事及华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在发布会现场表示，通过资产证券化，可以有效帮助企业盘活存量资产，提升资产和资源配置效率，从而为企业转型供给提供资金支持。同时报告显示，在一、二线城市，大型房地产企业遇到了新挑战，无论是在拿地阶段的自有资金监管收紧，还是在销售端，各地政府对高端商品住宅的限价措施，以及对商办类物业或是不准予销售转让，或是需开发商持有运营10到20年的政策限制。上述挑战，对房地产开发商来说无疑加大了资金压力，越来越多的开发商尝试通过资产证券化等一系列手段，从存量资产里，尤其是从成熟运营的商业房地产中寻找新机会。

　　今年年初的《政府工作报告》中提到“促进企业盘活存量资产，推进资产证券化”，房地产资产证券化正迎来风口。资产证券化的交易场所由原先单一的证券交易所，拓展至银行间市场和机构间私募产品报价与服务系统等。戴德梁行华东区估价及顾问服务部的报告数据显示，2017年截止到9月中旬，房地产资产证券化无论从单数上还是发行规模上，均已明显超越2016年全年的发行总数。

　　2015年以来，戴德梁行一直占据房地产资产证券化市场七成份额，是参与证券化发行所有中介机构中占有率最高的。另外值得一提的是，在房地产信贷资金趋紧、资金成本趋高的背景下，戴德梁行参与的华泰证券资管助力央企房地产试点企业之一的上海保利广场，8月9日成功发行“首单主题地产央企CMBS”，其优先A档产品发行利率仅为4.98%。

　　最后，顾悦如认为，在可预计的将来，中国资本市场应该也会迎来中国公募类资产证券化产品的实质性落地，中国资产证券化发展的又一个重要里程碑值得期待。

　　戴德梁行

　　戴德梁行是全球领先的房地产服务商，致力于帮助客户转变人们工作、购物及生活方式。我们遍布全球60多个国家的43,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球超大型的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。