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企业租房超全攻略,上海优质写字楼及商务园区租户年度普查出炉│CBRE世邦魏理仕发布《中国重点城市写字楼租户普查报告|2018上海》暨 《中国重点城市商务园区租户普查报告 | 2018上海》

来源:新民网房产频道     编辑:陈孜孜     2018-10-19 14:50 | |

  2018年10月,上海–CBRE世邦魏理仕为全面性的分析上海写字楼市场,除更新发布新一版的《中国重点城市写字楼租户普查报告|2018上海》,今年更首次在业内推出《中国重点城市商务园区租户普查报告 | 2018上海》,共计针对16个写字楼商圈,8大商务园区内近600栋优质写字楼、1,270万平方米租赁面积进行剖析,以全景式剖析上海市场的行业构成、租户性质及租赁情况。


  优质写字楼与商务园区 呈现共生共荣态势

  综合来看,优质写字楼市场租户仍以金融业(33%)为需求首位,商务园区则以TMT(科技、新媒体及通讯)(22%)产业为主,反映出优质写字楼所处的中心活动区,作为全市金融与经济发展的核心地位;而商务园区则是在土地使用规范及政策引导下,更加吸引具研发及创新概念的企业进驻。其次,值得注意的是,制造业在两种写字楼市场的分布情况:市中心部分更倾向于消费品制造业及制药业等付租能力相对较佳、租赁面积较小且需与客户直接互动的企业;另一方面,工业品制造业、3C电子产品等具备环评需求、需要高载重地板摆放机械及具有高度产业聚集特性的公司,则以商务园区为优先考量。从产业分布来看,优质写字楼商圈及商务园区客群各异;满足租户更多、更精准的产品需求,更有助于租赁市场的流通性及灵活性。过去几年即观察到部分大型企业将前台及后勤与研发部门分离,分别在市中心及商务园区租赁相对应的空间,以提升组织的营运效能。


  中资企业主导态势确立 外资租户持续往核心区靠拢

  从企业性质而言,中资租户租赁面积快速增长,在优质写字楼市场的占比,于过去一年内自45%攀升至54%,为2015年普查以来首度超越外资租户;而在商务园区的部份,中资企业占比更高达69%,压倒性的影响园区内的租户组成。若以区位分布来看,写字楼市场中,外资在南京西路、淮海中路及人民广场板块的占比均超过60%,商务园区则以张江、临空及漕河泾商圈占比较高,显示外资企业在选址考量上,仍以靠近市中心的区域为优先。产业类别上,外资企业无论在写字楼市场或商务园区内,均以制造业为主。



  租户需求面积差异化 连续大面积产品备受青睐

  CBRE世邦魏理仕就个别租户租赁面积进行分类,结果显示近50%的优质写字楼租户需求为整层面积,而58%的商务园区租户面积在一万平方米以上,其中又以独栋类型居多。过去两年整体上海市场新增供给体量大增,提供了企业整并和扩租的空间,这是影响需求面积结构的转变主因之一。若以企业数量来看,商务园区租赁面积两极化的情形较为显著,优质写字楼市场各区段面积需求数量较为均衡。



  新兴板块增加 各商圈逐步发展自有特色

  首先就优质写字楼市场分析,2017年写字楼市场迎来供给历史新高。统计自2017年至今年三季度共有275万平方米新增面积入市,相当于原有市场体量的32%。这对于租赁市场带来不小的影响。整体而言,租赁市场主要需求产业变化不大,大量供给造成的冲击主要反应在租户于各板块间的流动。详细检视各区域租户变化,核心商务区优质写字楼租户组成相对稳定,统计平均20%的楼地板面积在过去一年有所变动,且变动主要是在同区域内不同大楼的搬迁为主,核心拓展区租户变动相对频繁,约在35%,且多为跨区域的升级搬迁、整并搬迁等。各板块产业特色也在租户搬迁后逐步成型,陆家嘴及竹园以金融业挂帅,南京西路、淮海中路持续成为专业服务业的集中地,新兴版块则因新完工大楼仍在陆续去化过程,估计未来产业结构仍有形塑的空间。

  上海商务园区总体以制造业和TMT为主,如传统的制造业集聚区域金桥、浦江等,经过城市更新升级为商务园区后,仍留有许多制造业企业;而市北、临空、张江等区域的发展规划则对互联网和信息化等产业提出了支持,TMT行业也在这些区域内占据了主导。除此以外,在国家上海生物医药科技产业基地所坐落的张江,以及以生命健康为产业定位之一的浦江,医药及生命科学也是其热点行业之一。







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