30亿类REITs首期发行，旭辉领寓距中国版EQR还有多远

　　昨日，旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”(以下简称“旭辉领寓类REITs一期”)首期发行挂牌仪式在上海证券交易所举行。此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。

　　此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及10-15个项目，其创新在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底，首期发行底标项目为已实现稳定运营的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。此举使得领寓成为租赁市场率先以双产品线作为底层资产获得储架式权益类REITs发行的民企。

　　本次REITs的成功发行，是对“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的积极响应。对领寓而言，丰富了金融结构，形成了资产管理闭环，而此类金融创新和闭环的形成将有力的支持住房租赁运营机构向机构化、市场化、品牌化方向发展。

　　对标EQR,打造资产管理和租住生活服务双平台

　　旭辉领寓创立于2016年7月，作为旭辉房地产+创新业务板块，致力于构建全球租房生活服务平台和资产管理平台，依托旭辉集团的强大实力，是一家独立运作的创业企业，打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区，重新定义Linker生活方式。

　　目前，旭辉领寓已在全国建立起完善网络，完成了对一线、二线核心城市的公寓布局规划，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市管理规模已逾35000间。

　　“旭辉领寓始终坚持轻重结合、规模化发展的道路，以打造标准化运营流程、精细化管理、提升运营指标为重点，建立中国的 EQR 雏形。”张爱华在挂牌仪式上强调。

（旭辉领寓发展模式图解）

　　EQR是美国首屈一指的公寓运营商，其发展的核心在于对战略层面的把控和优秀运营管理能力的打造。战略上EQR通过收购资产包、多渠道融资的方式进行资本的灵活运营，通过大规模并购规模化发展带来成本效应，逐步剥离非核心资产、精简业务范围；在运营管理层面推行优惠的租户政策、全方位的服务体系、精准的客群定位、多元化的产品体系等。

　　尝试金融创新，提升重资产持有比例

　　EQR的发展表明，本地化属性的存在意味着全国性公寓企业的崛起必须依赖于资本和并购。旭辉领寓在金融运作方面秉承EQR的思路，发行民企首单长租公寓储架式权益类REITs，形成重资产运作的闭环；在重资产布局方面将采取更加市场化的运营管理方式，以优质底层资产为入口，整合产业链资源，带来资产增值。

　　目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，伴随着REITs的运作和优质重资产项目的增加，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。据悉，二期发行已在筹备之中，而张爱华透露在旭辉领寓的战略规划中，重资产比例也由之前的30%调整到40%-50%，最终与轻资产部分形成1:1的状态。

　　一线及二线核心城市会是旭辉领寓重资产布局的重镇。这里人口流入持续增长，租金溢价空间高，具备实现规模效应的“基础量”。旭辉领寓表示其对标的资产的投资准入门槛比较高，只有优质资产才会持有。

　　“借着这一单REITs项目的成功落地，未来公司轻资产运营的业务也可能会考虑做一些证券化的尝试，如同此前行业推出过的轻资产业务证券化产品，我们也希望能借鉴这些案例完善出更有生命力的轻资产证券化方案。”张爱华表示，金融运作能力是一项核心竞争力。

　　此外，在资本运作方面，旭辉领寓将通过多元化的融资渠道，引进更加低成本的资金：债券融资、股权融资、成立并购基金平台以及与险资合作。

　　强化资产运营，精细化管理助力空间发展

　　长租公寓本身是一个强运营、精细化管理的行业，高效运营是提高产品存货周期速度，增强资产运营管理价值的关键。本专项计划第一期发行标的物业为上海浦江博乐诗服务公寓及上海浦江柚米国际社区，在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，没有太多障碍，这跟物业本身的估值/持有成本和运营状态匹配较好有关。

（首期发行底层资产——柚米国际社区上海浦江店、上海浦江博乐诗服务公寓）

　　在资产运营方面，今年5月，旭辉领寓与日本领先公寓及酒店综合开发运营商Global Agents 达成战略合作，在国内引入日本先进的运营管理体系和产品打造经验；同是成立合资公司，携手开拓日本市场，这也是领寓迈出全球化发展的第一步。

　　此外，旭辉领寓在基础运营之上，也重新调整了空间增值经营战略：以住为入口，打通产业链、寻求同客群的跨界品牌合作。诸如与乐刻健身、24小时贩卖机魔盒等合作实现“硬件”的入驻，与哔哩哔哩携手率先打造行业内动漫主题长租公寓等。这类增值服务的收益已达到了2%左右，未来比例会逐步上升。

（柚米国际社区上海陆家嘴店动漫主题公寓房间图）

　　“资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但绝非‘救星’。能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。再好的结构没有匹配的资产运营能力，也只能停留在方案阶段，不会有任何生命力。”旭辉领寓CEO张爱华强调。

　　从资本层面看来，目前国内市场在贷款利率、税收层面相对于欧美还有所差距，但国内租售比相对于发达国家而言偏低，有一定的提升空间。旭辉领寓REITs的成功发行足以见得资本市场对长租公寓行业发展的信心。

　　张爱华表示“稳定的出租市场是EQR得以持续快速发展的基本条件。虽然目前国内传统租赁住房市场参与者多元、产品参差不齐，但这更意味着90后品质租住需求将得到更大程度的刺激和释放、加之国内互联网颠覆性的发展速度，公寓品牌的发展可能会更加迅速。”

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