禹洲地产2018半年报：营业收入创历史新高 净利润同比大涨84%

　　8月24日，禹洲地产（01628.HK）2018年中期业绩交出靓丽成绩单。

　　据半年报数据显示，截至2018年6月30日，禹洲地产净利润同比大幅上升83.45%至13亿9,065万元，净利润率为15.05%；毛利同比上升22.03%至人民币29亿1,409万元；毛利率约为31.53%；合同销售金额达人民币214亿9,423万元。

　　收入为人民币92亿4,262万元，上升27.54%，创历史新高；主要原因是交付物业总建筑面积增加及平均销售单价上升，令物业销售确认收入有所上升。其中，物业销售收入约为人民币89亿7,299万元，较去年同期上升27.32%，占总收入的97.08%；投资物业租金收入约为人民币1亿219万元，较去年同期上升42.58%，主要由于相关物业出租面积及租金单价上升所致，集团目前在上海、厦门、合肥、泉州、南京、武汉、杭州等地，筹备运营共有27个项目，打造商业面积超过200万平方米，拥有专业的商管团队534人，商业产品覆盖了购物中心、写字楼、街区商业等多种业态；物业管理收入约为人民币1亿5,831万元，较去年同期上升35.18%；酒店运营收入约为人民币864万元，集团旗下多所酒店正在兴建，预期将通过优质的品牌形象扩大收入来源。

　　118个项目布局25城 土地储备货值超3000亿

　　禹洲地产目前已布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、粤港澳大湾区、西南区域及华中区域，同时向一二线城市群纵深发展，并以此为中心，辐射三四线城市。

　　2018上半年至今，禹洲地产新增17幅优质土储，新增土地储备权益可售面积为136万平方米，总权益为57亿元。

　　截至2018年6月30日，禹洲的土地储备总可供销售建筑面积约1725万平方米，货值超人民币3000亿元，118个项目分布于六大都市圈共25个城市，平均楼面成本约为每平方米4995元，现在持有及管理的土地储备足够集团未来三至四年的发展需求。

　　未来，禹洲将积极布局六大都市圈及其周围高增长潜力的城市，并加大收并购的方式低价拿地，并积极拓展合作。多渠道拿地，为集团迈向千亿目标提供充足的土地保障，收购项目也将凭借优越的地理位置、多元化的产品结构，为集团增加持续性现金流。

　　下半年700亿货值蓄势待发 完成年度销售指标信心满满

　　2018年禹洲地产合约销售业绩目标为600亿。2018年可售货源总计人民币920亿，上下半年推货占比分35%、65%，往年旧货占比18%，2018年新货占比82%。2018年下半年累计可售货值达705亿。按城市占比来看，南京、厦门、苏州、合肥、上海可售货源占比居前五，分别为14.54%、12.74%、11.47%、10.50%、8.84%。

　　其中，南京、苏州、厦门、合肥和上海的项目是主力，苏州将会8盘联动，南京12盘联动，合肥9盘联动，而武汉、重庆、青岛等地的项目也将推出。集团有信心实现全年人民币600亿的合约销售金额目标。

　　销售结构多元化全国化布局成效显著

　　据半年报数据显示，禹洲地产收入同比上升27.5%，至92.4亿元，确认收入的平均销售价格为12,574/平方米，同比上升约12%，主要是由于长三角地区（尤其是南京和上海）在报告期内交付的面积增多，这些物业的销售均价相对于其他城市较高导致。

　　值得注意的是，随着禹洲地产的全国化布局、区域深耕的战略不断深化，区域销售分布结构正在持续优化。数据显示，上半年来自长三角、海西、环渤海及华中区域的合约销售占比分别约为48.9%、23.4%、16.3%及11.1%。

　　随着全国深耕的策略进一步深化，多区域并行发展，未来禹洲将覆盖更多城市，合约销售贡献将会更多元化，这将有效缓冲行业调控政策带来的影响。

　　加大收并购力度 土地成本大幅下降

　　截至2018年6月底，禹洲地产拥有土储约1,725万平，共有118个项目，其中长三角占42%，海西占21%，环渤海占24%，华中占6%，大湾区占3%。另外，2018年禹洲地产拓展至西南区域，在重庆连落3子，目前西南占总土储约4%。林龙安强调，未来禹洲地产将继续深耕6大都市圈。

　　在快速发展过程中，禹洲地产的平均土地成本大幅下降，由去年年底的约5,700元进一步下降至上半年的5,000元以内。这与其成功的收并购密切相关。

　　禹洲集团收购沿海绿色家园子公司恒华集团的交易完成，这是禹洲发展史上的重大收购。恒华集团有限公司旗下分别拥有沈阳、北京、武汉等地共计7个子公司股权，涉及项目总建筑面积约为548万平方米。此次收并购举措，将为禹洲集团迈向千亿目标提供充足的土地保障，收购项目也将凭借优越的地理位置、多元化的产品结构，可为集团增加持续性现金流。

　　2018年伊始，禹洲集团与沿海绿色家园有限公司（01124.HK）就已签订协议，计划以人民币38亿元购入其7个优质项目，业务版图进一步扩大至北京、沈阳和佛山等核心一、二线城市。

　　事实上，禹洲地产与沿海家园此前已经并购过苏州、武汉两个项目，毛利率均能达到30%以上。

　　收并购需要有完善的财务体系、法律体系、成本管控体系的沉淀。房地产项目沉淀到这个阶段，都会存在一些不确定的矛盾和纠纷，埋下法律的后患，企业如果没有成熟的团队作出精确的法律判断，得来的项目会后患无穷。因此，禹洲建立了一整套收、并购的财务体系和法律体系，结合完善的合作共赢的信用体系。

　　禹洲在收购并购方面有20多年的历史，成就了禹洲对外的信用体系和公众的认可体系。今年1月与沿海家园的强强合作，体现了沿海家园对禹洲高度的认可，禹洲和沿海家园在这次收购之前就有过两次合作的基础，由此促成双方达成了第三次合作。这一次的合作，可以说是这两年来地产界上最大的一次共赢。

　　积极开拓产业新城、联合办公、长租公寓全新领域

　　收并购之外，产业新城项目也是禹洲地产的重要发力点。

　　今年5月禹洲与中国航天建设集团签订全国首个“航天智慧科技城”项目战略合作框架协定，将智慧科技城的开发作为未来的战略发展方向之一。承德航天智慧科技城开发用地占地面积约为4,000亩，在“产业+科技”跨界模式的巨大协同效应下，建成后将成为中国首个军民共建的航天技术发展与成果的重要集成与展示中心。

　　禹洲商业在长租公寓、联合办公等业态进行大胆尝试，结合项目特点进行合理布局，产生更大的商业效益；同时对外接受商业管理输出和部分项目进行轻资产管理，争取在商业管理模式上多样化创新。

　　此外，禹洲地产也在提速其他业务板块。如在酒店营运方面，禹洲地产重点发展服务式公寓和中高端商务酒店，并适度发展度假酒店，增强品牌核心竞争力。今年禹洲成立了租赁事业部、医养事业部、产融事业部等，以提升产业链纵深发展，实现百年企业战略布局落地。

　　资本市场受认可 大股东增持看好

　　根据半年报数据，今年中期毛利率为32%，自2009年上市以来，毛利率一直保持30%以上，一直处于行业较领先水平。

　　在稳增长的同时，面对行业的不确定性，禹洲地产手握大量的现金流。公告显示，禹洲地产现有现金充裕，现金及银行结余（包含受限制现金）达人民币250亿8,729万元，相较于2017年底的人民币174亿元9,821万元上涨了75亿8908万元。在负债方面，截至2018年6月30日，禹洲地产净资产负债率为62.96%，若计入永续证券，2018年中期的净负债率为82%。加权平均融资成本为6.52%，两者均处于行业较低水平。

　　今年3月，禹洲即凭借优异的表现被纳入恒生大中型指数成分股及沪港通交易名单。5月入选MSCI中国指数，为MSCI中国指数302双成分股之一，成为MSCI指数体系中为数不多的地产标的股之一。这意味着禹洲地产受到了资本市场的多方认可，更利于其拓展内外投资渠道，活跃交投量。

　　禹洲近几年业绩表现强劲，离不开其始终奉行审慎的财务政策。禹洲地产一直坚守增长、利润和负债财务“铁三角”的完美平衡。

　　据悉，今年6月，禹洲集团董事局主席林龙安太平绅士于市场先后增持公司股份共计90万股，充分体现其对公司总体发展前景及增长潜力的信心。

　　多元化融资渠道，稳健发展保驾护航

　　禹洲地产于境内及境外始终保持多元化及灵活的融资渠道，并与数家境内主要银行保持总行级别的战略合作关系。集团同时积极探索尝试资产证券化形式的新型融资渠道。在信贷收紧、行业分化的大环境下，集团未雨绸缪，融资策略将继续为集团持续稳健的发展保驾护航。

　　禹洲抓住融资窗口期，以多元化融资渠道和较低融资成本的优势，在房地产行业集中度提升过程中保持较强的竞争力。截至6月30日，禹洲地产上半年通过境外融资渠道共筹得10亿美元的海外优先票据。

　　8月31日，禹洲地产发布公告宣布，其全资子公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司，透过非公开配售方式发行总额为人民币10亿元的境内公司债券，发行利率为7.85%，债券期限为1+1+1年。

　　2018年以来，国内债券市场整体环境较为严峻，地产债发行普遍困难，境内全资子公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司本周启动的非公开发行公司债得到了投资者的充分认可，一次性成功完成总额人民币10亿元的发行工作。本次债券发行利率为7.85%，为今年以来可比非国有地产公司私募债最低水平之一，亦为今年8月份之最低水平。

　　工匠精神缔造高品质精工住宅

　　一直以来，集团致力于打造优质产品，以质取胜，推出兼具出色品质及创新理念的适销产品。集团将「嘉誉」、「朗廷」、「雍禧」三个住宅产品线确立统一标准，在严格控制成本的同时保障产品品质。

　　今年上半年，针对首置首改的刚性需求，禹洲融合舒适、健康、智慧和安全四大理念，实现人性化细节的打造。杭州滨之江、合肥平湖秋月、上海丁香里等多个项目演绎了禹洲对人文艺术和生活美学的理解，由内而外地打造清新雅致的精美人居。

　　禹洲获华侨城看好 战略联盟入股成第二大股东

　　8月，禹洲地产强势引入华侨城（亚洲）为重要战略股东，成为第二大股东，彰显了禹洲地产全方位获得央企的认可，以及其锐意进取迈向新的发展阶段的决心。

　　禹洲地产按每股3.96港元的价格配发及发行460,489,606股股份予华侨城（亚洲），配售股份相当于本公司现有已发行股本约10.99%及经扩大后的公司已发行股本约9.90%。配售所得款项总额约为18.24亿港元，集资所得将于机会出现时用作未来可能的投资。

　　本次华侨城(亚洲)的战略入股，前后经过一年多的接触和深入沟通，华侨城(亚洲)非常看好禹洲地产的稳健经营与战略布局。根据华侨城(亚洲)公告表示，考虑到禹洲地产在市场地位、运营实力及区域品牌知名度方面的优势，并拥有较好的盈利能力及稳定的财务状况，预期认购事项将为集团现有业务带来协同效应并促进集团的未来发展。

　　此次禹洲地产引入华侨城(亚洲)作为战略股东，未来将充分探讨两家优质领先房企合作的多种形式，发挥禹洲地产在房地产开发、物业管理、商业地产等方面的优势，并依托华侨城集团在地产运营、文化创新、旅游产业运营等方面管理经验，形成主力业态优势互补，为城市升级打造更多的优质项目，进一步探索合作开发的创新模式，未来具备非常广阔的畅想空间。

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