中国商业地产百强峰会：聚焦运营价值

　　8月31日，亿翰智库在上海隆重举办2017中国房地产战略峰会，期间重磅发布2017年中国房企商业物业价值TOP100、2017中国社区服务商TOP100研究成果。

　　3D城市运营商，商住产一体化集成模式

　　协信控股常务副总裁曹志东认为协信的地产业务走向商住产一体化集成模式，在此模式下，协信从地产方面，尤其是在商业地产或产业地产等非常重的持久性资产方面形成一些探索方案。在公司层面主要解决三个问题，一、解决资本、资金问题，协信成立控股平台解决资金问题；二、在发展商业地产和产业地产前有明确的定位和规划，二者间的连接要有批量控制权；三、项目要有可复制性，经营跨地区并购项目，持续不断以较低价格拿地。协信在产品和商业模式落地过程中坚持ICR三次方操作指导原则。第一个ICR是将产业、商业和住宅三种业态进行整合；第二个ICR是在营造物理空间时将集约、便捷和互利三种功能形成互动；第三个ICR是降低成本、抵御风险。

　　商业体同质严重，看文商旅产业模式如何破局

　　蓝光文旅总裁张强提出文旅发展有五个趋势：第一，生活方式的变化。旅游从传统的旅游观光开始慢慢走向旅游节、旅游体验的方向；第二，内容开始走向定制化，定制化也会开始决定文旅项目的品质、发展和黏性；第三，文旅和商业有共同的特点，都需要跟资本进行高度的融合。之前纯粹销售物业这个方向已经不足以支撑企业的发展。后期，文旅物业和商业物业都会最大程度实现长周期的、和资本结合的、能够形成长期的社会价值；第四，所有的资源向复合产业进行驱动；第五，原来的大体量的度假娱乐，开始与小体量的休闲文化形成一个两极化的趋势。蓝光文旅新的定位——做新型城市文旅领跑者。蓝光在今年4月推出了自有的乐园品牌，都江堰的水果侠主题世界，以水果为原形，塑造一个侠客的形象，带动亲子家庭的消费。整个项目占地在300亩，预计今年全年的客流可以达到将近400万到500万之间。

　　金融助力脱虚入实，商业运营的压力与机遇

　　花旗银行大中华区董事总经理蔡金强认为在价值方面，当前商业地产和住宅地产存在深度的扭曲，2017年至2018年这两年是房地产商储备商业地产组合绝佳的时机，也可能是最后的机会。在2019年或者2020年，估计商业地产会进入一个比较好的跃升的阶段，大城市办公楼的价值将修复到与住宅价值接近。我们认为住宅未来两三年的价格在政府调控下会有所控制，办公楼的价格将修复到接近齐平的状态。现在购物中心面临比较困难的环境，因为它面对的是大零售的竞争，从实体店到线上的转移。相反有一种购物中心是比较有可能的，像宝龙的社区购物中心，哪怕就在地铁附近社区的购物中心，这种类型可持续性的增长是很好的。总体来说，我觉得商业虽然现在比较困难，地产公司或者有一些有实力的投资者如果能扛得住，可能在不远的将来就会见到曙光，而且曙光应该比较快到来。

　　商业地产精细化运营之道

　　福晟集团高级副总裁吴洋提出观点，单纯地依靠资本和劳动投入的数量型增长在中国越来越乏力，通过制度和技术创新的效率性增长的趋势已经开始越来越明显，尤其是在商业地产上表现尤为突出。转型不等于转行，房企做商业地产还需要明确自身的核心价值。日本商业地产普遍都很繁荣，而且不像国内那么强调体验依然做的好。相比之下，中国商业地产普遍问题是：其一，更多是被迫做，不是用运营思维做。要用运营的思维做购物中心，从内容上和从空间上进行跨界整理。不要把自己当做普通的招租者，而要把自己当做商家进行运营。其二是品牌纳入度，饱和度不足的问题，房企可以投资入股品牌，甚至自建品牌。

       中国作为一个消费大国，已经开始进入到了后十年的内销黄金期，必定需要给客户提供更多注重体验感产品。我们认为，首先写字楼的价值现在是低估的，尤其在一线城市。另外，社区的商业领域大利有为，但是离不开精耕细作的运营之道，只要做到这点，我认为我们现在所面临的痛点都不是问题。

　　话题一：商业资产运营中，大家是如何把握轻重资产的平衡？

　　张 强：第一，要打开REITs，从前端开始项目立项的时候，就需要将持有物业的成本降低；第二，后期开始往运营发力，为对接资本化建立基础。可能在两三年之内也许更短的时间内，全国的REITs市场会有所突破；

　　任强海：重资产已经影响到许多企业发展规模的这条路，我们想逐步在商业这块去化。

　　王 骏：招商业态方面，我们的思维是，通过工业品下乡，农产品进城，丰富整个业态的组合。从电商来说，通关平台这一块已经搬到了我们项目上来，更好地为实体经济、互联网+电商服务。

　　话题二：在服务创新、资源创新、技术创新、管理创新等商业运营方面有什么心得？

　　张 强：商业发展已经不再是纯粹满足大家购物的需求，其实慢慢地变成社交中心、大家互动社交体验的平台。在这样的基础之上，要求我们从互动跨界的思维考虑，越来越多地进行跨界、集合。如果我们触碰零售，必须把线上线下完全打通，不可能单独做一个实体店，也不可能单独做一个线上，线上线下结合是我们下一步做商业地产人需要突破的点。

　　任强海：资源整合上，我们尽可能地跟同行业比较先进的资源合作来做这一块运营的管理，例如希尔顿、中海物业等等。精细化运营上，我们主张跟商家合作共赢，包括互相入股。同时，将自身的一些资源往自己的商家倾斜，合作伙伴的消费尽可能在我们自己的商业里面解决，在培育这个阶段帮它度过难关。

　　王 骏：我们的组合业态，吸引了很多电商入驻，二三线城市商业竞争激烈，我们仍然继续在做。

　　话题一：商业地产如何变革创新和颠覆传统？

　　曹志东：中国的商业地产，应该基于中国的国情走一条创新的路。整个商业环境发生了重大的变化，很多新的业态产生，如果创新中仅仅关注商业资产价值，租金的价值，客观地说意义不大。评估的这个价值体系可以进一步转变，变成网络的价值。

　　吴传鲲：讲到商业地产的变革，相对于中国的商业地产尤其是零售商业地产的发展，历史非常短暂，也就是最近的五到七年，有一个爆发性的增长。线上品牌开始拓展线下，购物中心可容纳的品牌数量增多，开发商的业态选择和品牌选择扩大。商业地产一个根本性的问题就是做购物中心的开发资金成本太高，与开发模式和运营模式不匹配。开发企业做商业地产一定要想清楚退出资本的融资渠道、资本的退出渠道、运营团队等等。解决好购物中心的运营水平和金融创新能力，商业产会有美好的未来。

　　邵剑欣：国内很多商业地产是做住宅出生，经营模式和思维方式需要根据时代发展做出一些调试。我们母公司的模式是通过自有资金或者说私募资金去开发项目，通过运营再退出，通过REITs退出以回收我们的投资，形成一个完整的开发周期。从过往的以销售为主导变成至少慢慢带有一些经营的成分商业地产发展才是可持续发展。

　　颜凌志：这几年我们发现商业地产的甲方对于创新模式的渴求是非常大的。原本的开业造势模式在未来的持续性非常差，费效比也很低，需要新的吸引人群的方式。

　　话题二：现在我们做商业地产的创新变革，哪些方向是最有效的选择？创新和变革短时间内可认知的终点是什么？

　　颜凌志：实际上线下人流的平台是很大的，但是对于我们这个商业体或者说购物中心，那么多的人流没有产生除了售卖商品之外的价值，我们一直在探讨思考这个问题。

　　邵剑欣：现在我们希望做到的创新是：在已经考虑到客人的使用习惯和需求的基础之上，更多地利用一些科技的动作，契合现代人有意返璞归真的感觉，回归很简约的生活。

　　吴传鲲：从运营者来说，未来购物中心最大的角色转换是要从一个对商铺的管理者变成一个服务者的心态。此外，必须扩大购物中心的场景作用，未来创新无非就是购物中心的场景营造和在场景之下怎么样进行业态组合，从而吸引消费者。

　　杨晓初：未来所有的商业模式一定要关注数据、数字，但是关注数据本身，我觉得价值不大。数据背后的挖掘，才是最重要的。购物中心下一步的发展趋势是碎片化的、情感化的，最终是一体化，变成一个有温度的东西，这样才最有价值，

　　2017中国房企商业物业价值TOP100

　　8月31日上午，亿翰智库研究中心首席研究员张化东博士发布了中国商业物业价值TOP研究成果。

　　研究采用DCF模型，核心数据统计时间截止至2016年12月31日，同时兼顾2017年7月31日之前的企业表现，本次研究分析揭示了2016-2017年中国商业地产运行趋势和企业现状，力图全面挖掘行业中优秀的企业群体，树立行业标杆，为企业提升商业运营水平、行业健康发展提供参考意见，并提高资本配置效率。

　　研究成果显示：2016-2017年行业集中度进一步上升，TOP10增强最为显著。其中TOP10企业商业价值增幅26%，TOP10企业租金收入增幅25%。同时，商业地产销售转好，商办项目销售额同比增长27%；新开工面积结束下降趋势，同比由负转平。新增商业地产仍集中在长三角、珠三角、环渤海经济中心，房企仍然钟爱一线及热点二线，城市聚焦现象显著。从房企类别来看，内地企业表现积极，租金收入同比胜过港企；香港企业相对收缩，价值同比与内地企业基本持平。持有物业利润率较高，毛利润率在70%以上，但营业收入比重较低，平均水平约5%。

　　9月1日下午，亿翰智库还将隆重发布2017中国产城生态运营商TOP50研究报告，敬请期待！

　　资本路演分论坛

　　8月31日-9月1日，亿翰智库主办的中国房地产业战略峰会——资本路演分论坛在上海浦东丽思卡尔顿酒店举行。

　　31日上午，蓝光发展（600466.SH）和龙光地产（03380.HK）先后对企业价值、战略规划、投资布局等内容作了翔实的介绍。来自近五十家金融机构地产领域投资者和研究员参与了本日路演。

　　8月31日下午至9月1日，还将有阳光城（000671.SZ）、金地集团（600383.SH）、深圳控股（00604.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、力高地产（01622.HK）、金科股份（000656.SZ）、滨江集团（002244.SZ）等企业和几十家机构投资者参与路演论坛。